相続不動産を売却する2種類の方法と流れを解説

相続不動産を売却する2種類の方法と流れを解説

　　　　相続した不動産を手元に残す必要がないなら、売却処分する方法が有効です。ただし相続人が複数いる場合、まずは遺産分割協議を行って不動産を「換価分割」する合意をしなければなりません。

　　　　今回は相続不動産を売却して売却金を相続人で分配する2種類の方法や、その際の手続きの流れを解説します。

1.換価分割とは？～相続不動産を売却する方法～

　　　　相続が発生したとき、相続人が1人であればその相続人が不動産を相続するので、単独で不動産の売却を進められます。一方相続人が複数いる場合には、全員が合意しなければ不動産の売却ができません。相続人が遺産分割の方法を決めるための話し合いを「遺産分割協議」といいます。

　　　　不動産を売却して分けるには、遺産分割協議を行って「換価分割」に合意しなければなりません。換価分割とは、不動産などの遺産を売却して売却金を法定相続人同士で分け合う遺産分割方法です。

　　　　たとえば子どもたち3人（それぞれの法定相続分は3分の1ずつ）が3000万円の不動産を換価分割する場合、売却して得られた金銭をそれぞれ1000万円ずつ受け取ります。

　　　　換価分割をすると、不要な不動産を処分して法定相続人が平等に遺産を受け取れるメリットがあります。

2.相続不動産を売却する2つの方法

　　　　相続不動産を売却する方法には2種類あるので、どちらかを選択しなければなりません。この問題は「不動産の名義」に関係します。

　　　　相続不動産は「被相続人名義」になっていますが、そのままでは売却できません。いったん「相続人名義」にしなければならないのです。このとき「相続人全員の共有名義」にするのか「代表者の単独名義」にするのかで、売買契約の手続きが変わってきます。

　　　　以下でそれぞれについてメリットや注意点をみてみましょう。

2-1.いったん相続人全員の名義にしてから不動産を売却する方法

　　　　いったん法定相続人全員の名義にする場合、売買契約には相続人全員がかかわらねばなりません。不動産仲介業者との媒介契約や買主との契約書には、相続人全員の署名押印が必要となります。買主名義に登記申請する際の委任状も相続人全員分が必要となるので、手間がかかるデメリットがあります。

　　　　一方で相続人全員が手続きに関わるため、誰かに売却金を使い込まれるリスクは発生しにくく贈与税がかかるリスクもありません。

2-2.代表者名義にしてから不動産を売却

　　　　もう一つの方法は、相続人から代表者を決めて代表者名義で売却を進める方法です。この場合、不動産業者との媒介契約や売買契約には代表者一人が署名押印すれば足り、司法書士への委任状も代表者一人が作成するだけで済みます。

　　　　ただし代表者が他の相続人ときちんとコミュニケーションをとれていなければ、他の相続人とトラブルになる可能性があります。場合によっては代表者が受け取ったお金をきちんと分配しなかったり分配が遅れたりするケースもあるでしょう。

　　　　また「換価分割を行うため便宜的に代表者を定める」ことを遺産分割協議書に明示しなければなりません。そうしないと「代表者から他の相続人が金銭を受け取った」とみなされて、他の相続人に「贈与税」が課税されてしまうリスクが発生します。

3.相続不動産を売却する流れ

　　　　相続不動産を売却するなら、以下の流れで対応を進めましょう。

3-1.遺産分割協議を行う

　　　　まずは相続人全員が参加して遺産分割協議を行いましょう。不動産を相続人全員の共有名義とするのか代表者名義にするのかについても話し合って合意する必要があります。

3-2.遺産分割協議書を作成する

　　　　合意内容を反映した「遺産分割協議書」を作成しましょう。特に不動産をいったん代表者名義にする場合、「換価分割のために便宜的に代表者名義にすること」を明記しておかないと、贈与税が課税されるリスクが発生します。

　　　　専門家に相談しながら文面に注意しながら慎重に書面を作成しましょう。

3-3.測量や境界確定

　　　　不動産の状況によっては測量を行ったり隣人との間で境界確定の手続きを行ったりしなければならないケースもあります。境界が確定していないと売却は難しくなるので、注意しましょう。

3-4.不動産業者に依頼して売却活動を行う

　　　　遺産分割協議書ができたら不動産業者に依頼して売却活動を行い、買主を探しましょう。

3-5.売買契約を締結する

　　　　買主が見つかって条件交渉を行い、合意できたら不動産売買契約書を作成します。相続人全員が当事者となる場合には、相続人全員が署名押印しなければなりません。代表者が一人で進める場合には、代表者のみが署名押印すれば足ります。

3-6.売却金を受け取る

　　　　決済を行ったら、売却金を受け取りましょう。一般的には相続人の代表者が売却金をまとめて受け取ります。

3-7.売却金を分配する

　　　　受け取った売却金からかかった経費を差し引き、残りを法定相続分に従って分配します。

　　　　差し引くべき経費としては、以下のようなものがあります。

• 不動産業者の仲介手数料
• 測量費
• 建物収去費用（建物を収去して更地にして売却する場合）
• 印紙代
• 譲渡所得税（かかるケースとかからないケースがあります）

 

4.相続不動産の売却（換価分割）は弁護士に相談を

　　　　換価分割するときには、相続人全員の名義とするのか単独名義とするのか決めなければなりません。適切な方法で遺産分割協議書を作成しないと贈与税がかかるリスクも発生します。

　　　　当事務所の過去の経験上、岡山で相続が発生すると、大抵の事案で不動産が遺産に含まれているものです。スムーズかつ安全に相続不動産を売却するため、テミス法律事務所の弁護士までご相談ください。